Time-Sharing.
Publikation: Wirtschaftsmagazin | Ausgabe: Juni 2010 | Ressort: recht.aktuell | Datum: 31.5.10
Die Immobilien-Teilzeitnutzung.
Time-Sharing ist im Kern eine spezifische Vermarktungs- und Verwertungsform für Ferienwohnungen, Ferienanlagen und Hotels. Der damit angesprochene Kunde erwirbt das Recht, etwa eine Ferienwohnung oder auch nur ein Hotelzimmer periodisch wiederkehrend jeweils durch einen – entweder schon im Vorhinein nach Tagen oder Wochen oder auch nach anderen Kriterien (beispielsweise nach Punkten) – bestimmten Zeitraum hindurch ausschließlich zu benützen. Ob Time-Sharing seine Ursprünge in der Schweiz oder in den französischen Alpen hatte oder ob es zuerst in den USA entstand, kann dahingestellt bleiben; Faktum ist, dass es im letzten Jahrzehnt weltweit Verbreitung fand. Die Attraktivität des Time-Sharing wurde durch die Einrichtung sogenannter „Tauschpools“ gesteigert, die eine Vielzahl von Ferienobjekten umfassen und durch die es zum Beispiel dem Teilzeitnutzungsberechtigten an einer Ferienwohnung in den österreichischen Alpen nach Maßgabe bestimmter Auswahl- und Zuweisungskriterien möglich ist, etwa ein Time-Sharing-Objekt in der Karibik urlaubsweise zu benützen.
Die rechtlichen Konstruktionen, in denen Time-Sharing angeboten wird, sind vielfältig. Diese Palette reicht von Miteigentum oder Fruchtgenuss an einer Liegenschaft oder dem Modell der Ausgabe von Aktien an einem Unternehmen, das Eigentümer der Ferienimmobilie ist, über Vereinssysteme und Treuhandmodelle bis hin zu Miet- oder Beherbergungsverträgen.
Der kommerzielle Erfolg des Time-Sharing war bald zunehmend von Problemen und Fehlentwicklungen begleitet. Die Anbieter wendeten häufig aggressive, überrumpelnde Werbe- und Akquisitionspraktiken an, durch die die so Umworbenen oft zu übereilten, unüberlegten Vertragsabschlüssen veranlasst wurden. Die den Interessenten gegebenen Informationen waren vielfach irreführend oder unvollständig, sodass den Kunden oftmals ein falsches oder verzerrtes Bild über das Ferienobjekt, über die erworbene Nutzungsmöglichkeit oder über die erworbene Rechtsposition vermittelt wurde. Um diesen verbraucherschutzrechtlichen Defiziten zu begegnen, verabschiedeten 1994 das Europäische Parlament und der Rat der Europäischen Union die sogenannte „Time-Sharing-Richtlinie“. In Österreich wurde diese Richtlinie 1997 durch das Teilzeitnutzungsgesetz umgesetzt.
Es lassen sich bei den Time-Sharing-Rechten zwei Großgruppen unterscheiden:
Die sogenannten dinglichen Rechtserwerbe und rein obligatorische Rechtskonstruktionen.
In den Bereich der dinglichen Rechtskonstruktionen fallen der anteilige Rechtserwerb, Fruchtgenussrechte, Wohnungsrechte, aber auch der Anteilserwerb an einer Kapitalgesellschaft, der ein direktes dingliches Recht zusteht.
Ein reiner Beherbergungsvertrag mit Vereinbarung eines Gesamtentgeltes ist ein mehr oder weniger dem Eigentumsrecht angenährtes schuldrechtliches Nutzungsrecht ohne grundbücherliche Absicherung, somit eine rein obligatorische Rechtskonstruktion. Diese Konstruktionen haben mit Time-Sharing oft nichts mehr gemein, außer dem Umstand, dass ein Hotelzimmer oder eine Ferienwohnung gegen ein fest bestimmtes Entgelt, das im Vorhinein oder aber auch in Raten geleistet wird, für eine bestimmte Anzahl von Jahren, zumeist nach Saisonen bestimmt oder von Wertpunkten abhängig, benützt werden kann. Bei diesen obligatorischen Rechtskonstruktionen wird den Teilzeitnutzungsberechtigten in der Regel keine Sicherheit geboten; er hat zumeist auch keinen Einblick in die tatsächlichen Eigentumsverhältnisse, da Eigentümer, Vertreiber, Betreiber und Verwalter oft unterschiedliche natürliche oder juristische Personen sind, die mehr oder weniger miteinander verbunden sind. Welche Rechtskonstruktionen auch immer gewählt werden, sie stehen alle unter der Grundanforderung einer hinreichend wirtschaftlichen und rechtlichen Absicherung des Erwerbers.
Autor: Dr. Herbert Schöpf
