Immobilienverkäufe: Fallstricke, Begünstigungen & Tipps
Publikation: Wirtschaftsmagazin | Ausgabe: September 2010 | Ressort: steuer.berater | Datum: 8.9.10
Bei der Veräußerung von Immobilien kann es zu horrenden Steuerzahlungen kommen. Dies gilt nicht nur für betriebliche Liegenschaften, sondern auch für Privatimmobilien und Vermietungsobjekte.
Im Folgenden erfahren Sie, unter welchen Umständen Sie steuerfrei veräußern können, wo die Steuerfallen lauern und welche Tipps es gibt. Dazu haben wir diesen Beitrag in zwei Abschnitte geteilt. Abschnitt A behandelt betriebliches Vermögen und im Abschnitt B geht es um Privatimmobilien.
Abschnitt A: Betriebliche Immobilien
Wird ein betrieblich genutztes Gebäude veräußert, so ist der daraus erzielte Gewinn grundsätzlich steuerpflichtig. Die Bemessungsgrundlage für die Steuer ergibt sich aus dem Unterschiedsbetrag zwischen dem Veräußerungserlös und dem Buchwert der Immobilie. Von diesem Grundsatz gibt es auf Grund verschiedenster Begünstigungen erfreuliche Ausnahmen:
Der Grundanteil bleibt in vielen Fällen ungeschoren
Bei Einnahmen-Ausgaben-Rechnern und auch bei den sogenannten „§-4 (1)- Bilanzierern“ bleiben die Gewinne aus dem Grund und Boden ungeschoren. D.h. es müssen hier nur die Wertsteigerungen des Gebäudes, nicht aber jene des Grundanteiles, der Steuer zugeführt werden. Da Wertsteigerungen vornehmlich durch steigende Grundstückspreise begründet sind, bedeutet diese Regelung in der Praxis eine enorme Erleichterung.
Wann schlägt sich auch der Grundanteil zu Buche?
Anders geht es den sogenannten „§-5-Gewinnermittlern“. Diese werden auch für die stillen Reserven im Grund und Boden im wahrsten Sinne des Wortes „Länge mal Breite“ zur Kasse gebeten. Betroffen sind davon vor allem Kapitalgesellschaften und Unternehmer mit einem Jahresumsatz von über € 700.000,– (ausgenommen Freiberufler).
Begünstigungen bei Betriebsaufgabe und -veräußerung
Wird nicht nur ein Gebäude isoliert veräußert, sondern gleich der gesamte Betrieb, oder ein Teil davon aufgegeben oder veräußert, so gibt es vier verschiedene Begünstigungen. So kann
1)entweder ein Freibetrag in Höhe von € 7.300,– oder
2) eine Verteilung der Steuerzahlungen auf drei Jahre oder
3) eine Ermäßigung des Steuersatzes auf die Hälfte oder
4) auch die so genannte Hauptwohnsitzbefreiung
beantragt werden.
Ausführungen und Tipps zu den einzelnen Punkten lesen Sie in der Printausgabe.
Abschnitt B: Private Immobilien
Bei privaten Immobilien arbeitet die Zeit nicht nur in Hinblick auf kräftige Wertsteigerungen für Sie, sondern verhilft Ihnen auch in steuerlicher Hinsicht zu guten Aussichten:
Private Immobilienverkäufe sind nur bei Spekulation steuerpflichtig
Werden Immobilien aus dem Privatvermögen verkauft, so kommt es nur dann zur Steuerpflicht, wenn seit dem Erwerb weniger als 10 Jahre vergangen sind. Transaktionen innerhalb dieser Frist wertet die Finanz als steuerpflichtige Spekulationsgeschäfte. Den Gewinn daraus will die Behörde voll versteuert wissen. Bemessungsgrundlage ist dabei der Unterschiedsbetrag zwischen dem Verkaufserlös und den einstigen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten der Immobilie. Allfällige Kosten wie z.B. Maklergebühren können in Abzug gebracht werden.
Bekommen Sie eine Immobilie als Geschenk oder im Erbweg, so können die Besitzzeiten des Vorgängers bzw. der Vorgänger in die Frist mit einberechnet werden. Maßgeblich für den Fristenlauf ist der letzte entgeltliche Erwerb. Zudem gibt es auch bei kürzeren Besitzzeiten 2 Fälle, in denen die Finanz nicht von Spekulation ausgeht:
1) Hauptwohnsitzbefreiung:
Handelt es sich bei der fraglichen Liegenschaft nämlich um Ihren bisherigen Hauptwohnsitz, dann brauchen Sie sich um die Spekulationsfrist nicht zu kümmern, wenn Ihr Hauptwohnsitz seit Anschaffung des Objektes ununterbrochen und mindestens zwei Jahre dort bestanden hat. In diesem Fall können Sie immer zur Gänze steuerfrei veräußern.
2) Gebäudefreistellung bei selbst hergestellten Gebäuden:
Teilweise steuerfrei geht es zudem, wenn das Gebäude selbst hergestellt wurde. Teilweise deshalb, da bei dieser Begünstigung nur der Gebäudeanteil, nicht jedoch der Grundanteil steuerfrei behandelt werden kann.
Vermietungsobjekte werden der außerbetrieblichen Sphäre zugeordnet und damit gleich behandelt wie private Immobilien.
Resümee
Bei vorausschauender Planung bieten Immobiliengeschäfte ein hohes Potenzial für steuerlich lukrative Gestaltungen. So macht es z.B. einen großen Unterschied, ob etwa ein Hotel als Immobilie oder in Form von Gesellschaftsanteilen veräußert wird. In machen Fällen kann ein gewünschtes Endszenario auch mit einer so genannten steuerneutralen Umgründung erreicht werden. Dies ist zwar etwas komplizierter und kostspieliger, macht sich aber am Ende des Tages meist ordentlich bezahlt. Konzeption und Umsetzung sollten aber unbedingt durch einen darauf spezialisierten Steuerberater (eigene Zertifizierung) erfolgen.
Aber auch bei einfacheren Vorhaben können suboptimales Timing, eine vergessene Antragstellung oder einfach nur Unschärfen bei der Ermittlung der Bemessungsgrundlage unnötige Steuern verursachen. So kann es sich auch bei der Veräußerung von Privatimmobilien z.B. lohnen, scharf zwischen dem mit- veräußerten Inventar und der Immobilie zu trennen. Während der Verkauf der Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach Anschaffung steuerpflichtig sein kann, ist privates Mobiliar bereits nach einem Jahr nicht mehr steuerrelevant. Aus Bequemlichkeit auf eine genaue Aufsplittung im Kaufvertrag zu verzichten, verursacht damit nicht nur beim Käufer eine höhere Grunderwerbsteuer, sondern kann auch für den Verkäufer nachteilig sein.
Bei Immobilientransaktionen empfehlen wir in allen Fällen eine frühzeitige Konsultation Ihres Steuerberaters. Da hier große Beträge in der Natur der Sache liegen, wirken sich Begünstigungen, Tipps und Gestaltungen besonders stark aus.
Autor: EMF Team Tiroler Steuerberater
