Erwerb von Liegenschaften
Publikation: Notare | Ausgabe: SPEZIAL Oktober 2011 | Ressort: liegen.schaften | Datum: 6.10.11
Das Leben ist voller Abenteuer. Für den Reisenden gilt: „Wer eine Reise macht, der kann etwas erzählen“. Damit der Liegenschaftserwerber nicht die Abenteuererfahrungen eines Reiseentdeckers machen muss, gilt es einige grundsätzliche Voraussetzungen zu beachten. Vor allem, wenn der Liegenschaftserwerb das erste Mal erfolgt, strömen auf den Laien eine Menge von Informationen und Entscheidungen ein, die richtig eingeordnet und verarbeitet werden müssen.
Egal, ob es um den Kauf eines Hauses, eines Grundstückes oder einer Wohnung geht, man spricht immer von einer Immobilie, wobei besondere Vorschriften zu beachten sind, damit die gewünschte rechtliche Stellung eintritt. Wer nicht das Glück hat, eine Immobilie geschenkt oder vererbt zu bekommen, wird sich den Wohnraumwunsch in eigenen vier Wänden durch Kauf erfüllen. Die beiden wichtigsten Fragen sind die Auswahl des Kaufobjektes und die Vertragserrichtung. Die Entscheidung über die Liegenschaft ist eine Frage des Gefallens und der finanziellen Möglichkeiten. Bei der Auswahl ist besonders auf Lage und Größe zu achten. Bei einem unbebauten Grundstück gibt ein Einblick ins Grundbuch Aufschluss darüber, ob der Verkäufer tatsächlich berechtigt ist, die Liegenschaft zu verkaufen, und welche Fläche das Grundstück hat. Weiters sind die Belastungen durch Pfandrechte und Dienstbarkeiten daraus ersichtlich. Falls über das Grundstück ein Geh- und Fahrrecht zugunsten anderer Grundstücke besteht (Dienstbarkeit), ist wichtig, die Lage dieses Weges und die Zahl der Berechtigten zu kennen. Falls Pfandrechte eingetragen sind, muss im Zuge der Kaufvertragsabwicklung die Lastenfreistellung der Kaufliegenschaft erfolgen, was am sichersten durch eine Treuhandschaft bei der Kaufpreisabwicklung erfolgt. Daneben ist wichtig, den Verkäufer über nicht im Grundbuch eingetragene Lasten zu befragen.
Für die künftige Bebauung ist die Widmung des Grundstückes entscheidend. Nur wenn das Grundstück im Flächenwidmungsplan der betreffenden Gemeinde als Baugebiet ausgewiesen ist, kann darauf gebaut werden. Sicherheit darüber kann im Vorhinein durch Einholung einer Baugrundlagenbestimmung beim zuständigen Bauamt erzielt werden, wobei in diesem Zug auch allfällige Bebauungsvorschriften oder Baubeschränkungen in Erfahrung zu bringen sind. Von entscheidender Bedeutung für den Wert und somit für den Kaufpreis der Liegenschaft ist die Frage der Erschließung des Grundstückes. Falls die Liegenschaft nicht direkt an einer öffentlichen Straße liegt, muss die Zufahrt durch ein entsprechendes Geh- und Fahrrecht über Nachbargrundstücke bis zum Erreichen der öffentlichen Verkehrsflächen gesichert werden. Diese Zufahrtsrechte werden als Dienstbarkeit begründet und sind ins Grundbuch einzutragen, damit sie für jeden Dritten und auch später für künftige Generationen nachvollziehbar ersichtlich sind. In einer solchen Dienstbarkeitsvereinbarung sind insbesondere Regelungen über die Lage sowie Tragung und Aufteilung der Errichtungs- und Erhaltungskosten des Weges aufzunehmen, ebenso darüber, wie die Pflichten und Kosten der Schneeräumung aufgeteilt werden sowie wer für den Zustand des Weges verantwortlich ist und bei Glatteis für die Streupflicht zu sorgen hat. Bezüglich der Haftung für den Zustand des Zufahrtsweges empfiehlt sich, bei Abschluss der Gebäudeversicherung eine entsprechende Haftpflichtdeckung mit zu vereinbaren. Neben der Zufahrt ist für die Infrastruktur des Kaufgrundstückes die Frage entscheidend, ob und wo (in welcher Entfernung) die Kaufliegenschaft an das öffentliche Kanal- und Wasserleitungsnetz anschließbar ist, ob die Stromversorgung gewährleistet ist und schließlich, ob eventuell auch die Versorgung mit einer Gasleitung möglich ist. Weitere Erschließungen sind wichtig für Telefon und Kabelleitungen für Fernsehen, Radio und Internet. Bei der Entscheidung über den Erwerb darf der Bodenaufbau des Kaufgrundstückes nicht außer Acht gelassen werden. Je nachdem,
ob der Boden felsig, lehmig, sandig ist oder einen hohen Grundwasserspiegel aufweist, werden künftig entsprechende Baumaßnahmen zu treffen sein (zum Beispiel Pilotierung sowie Dichtbeton).
Der Erwerb eines kontaminierten Grundstückes, also Schadstoffbelastung im Erdreich oder darauf befindlicher Anlagen, kann weitreichende Kostenfolgen haben. Hier gilt es den Veräußerer genau zu befragen, welche Nutzung das Grundstück in der Vergangenheit hatte, insbesondere, ob eventuelle Gebäude oder Anlagen früher abgerissen worden sind. Im Verdachtsfall empfiehlt sich eine fachliche Beurteilung durch einen Sachverständigen, um Risiken auszuschließen.
Wenn aus einer größeren Flächeneinheit nur ein Teil eines Grundstückes erworben wird, so ist eine entsprechende Grundstücksteilung vorzunehmen. Dazu ist die Vermessung und Erstellung einer Planurkunde durch einen befugten und beeideten Geometer erforderlich. Der Plan bedarf weiters der Genehmigung nach dem Vermessungsgesetz (Vermessungsamt) sowie nach verwaltungsrechtlichen Raumordnungs- bzw. Raumplanungsgesetzen (unterschiedlich je nach Bundesland).
Beim Kauf eines Wohnhauses muss darauf geachtet werden, dass für das bestehende Objekt eine entsprechende Baubewilligung und die Benützungsbewilligung von Seiten der Baubehörde vorliegt. Weiters sollen keine öffentlichen Abgabenrückstände bestehen, zum Beispiel Grundsteuern oder Kanalgebühren; auch die Kanalerschließungsgebühren und bei bebauten Liegenschaften die Kanalanschlussgebühren sollen bei einem erschlossenen Grundstück bereits bezahlt sein. Falls diese Gebühren noch nicht entrichtet sind, müsste dies beim Kaufpreis einen entsprechenden Niederschlag finden. Schließlich hat der Verkäufer dem Käufer einen höchstens zehn Jahre alten Energieausweis über die Gesamtenergieeffizienz des Gebäudes auszuhändigen. Andernfalls gilt zumindest eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart.
Beim Kauf einer neu errichteten Eigentumswohnung, die von einem Bauträger in einer Eigentumswohnanlage gebaut wird, wird der Käufer vor der Fertigstellung Zahlungen an den Bauträger zu leisten haben. Dabei ist das Bauträgervertragsgesetz zu beachten, nach welchem der Bauträgervertrag schriftlich mit Bezeichnung des Kaufobjektes samt Plänen, Bau- und Ausstattungsbeschreibung abzuschließen ist. Außerdem ist der zu bezahlende Kaufpreis und dessen Fälligkeit sowie der späteste Übergabetermin und schließlich die Art der Sicherung des Käufers in den Vertragsinhalt aufzunehmen. Der Bauträger hat nämlich den Erwerber gegen den Verlust der vom Käufer geleisteten Zahlungen zu sichern. Diese Sicherung erfolgt meistens dadurch, dass die Zahlungen des Käufers jeweils nur nach Baufortschritt zu leisten sind und die Zahlungen nur an einen Treuhänder erfolgen. Dieser Treuhänder – nur Notar oder Rechtsanwalt – hat die Erfüllung der Pflichten des Bauträgers zu überwachen und dem Erwerber über die Zahlungen laufend Rechnung zu legen. Die Zahlungen sind je nach Fertigstellungsgrad des Bauobjektes zu leisten. Der Abschluss der Bauabschnitte ist wiederum von einem beeideten gerichtlich zertifizierten Bausachverständigen oder Ziviltechniker dem Treuhänder zu bestätigen. Dadurch soll gewährleistet sein, dass für die geleisteten Zahlungen des Käufers jeweils ein entsprechender Gegenwert vorhanden ist.
Nachdem Grund und Boden nicht beliebig vermehrbar sind, gibt es Verwaltungsgesetze, die den möglichst sparsamen Umgang mit dem Verbrauch von Grund und Boden sicherstellen sollen. Dadurch gibt es Einschränkungen bezüglich des Erwerbes von Liegenschaften. Diese Grundverkehrsgesetze sind bundesländerweise verschieden geregelt, wobei grundsätzlich die Staatsbürgerschaft des Erwerbers und andererseits die Widmung des Grundstückes nach dem Flächenwidmungsplan entscheidend sind.
Beim Kauf einer Liegenschaft – also sowohl einer Eigentumswohnung als auch eines Hauses oder eines unbebauten Grundstückes – ist an das Finanzamt die sogenannte Grunderwerbsteuer zu entrichten, die grundsätzlich 3,5 % des Kaufpreises der Liegenschaft beträgt. Schließlich gelangt für die Eintragung des Eigentumsrechtes an der Liegenschaft im Grundbuch vom zuständigen Bezirksgericht weiters die Eintragungsgebühr in Höhe von 1,1 % des Kaufpreises der Liegenschaft zur Vorschreibung.
Zur Vermeidung von Problemen, ungewollten Ergebnissen oder gar Rechtsstreitigkeiten ist es ratsam, bei Abschluss von Verträgen über den Erwerb von Liegenschaften den Rat eines befugten rechtskundigen Fachmannes einzuholen, der sich die nötige Zeit für die Besprechung und Erarbeitung der gewünschten Lösung im Einzelfall nimmt.
Autor: Dr. Ivo Fussenegger, Bregenz
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