Tipps zum Wohnungseigentum
Publikation: Notare | Ausgabe: SPEZIAL November 2007 | Datum: 20.11.07
Das österreichische Recht sieht im Wesentlichen zwei Formen von gemeinschaftlichem Eigentum an Liegenschaften vor.
Zunächst das so genannte „ideelle Miteigentum“, das in einem bestimmten Prozentsatz einen ideellen Anteil an einer Liegenschaft vermittelt, ohne dass festgestellt werden könnte, dass bestimmte Teile der Liegenschaft bestimmten Eigentümern gehören. Die ideelle Miteigentümergemeinschaft entscheidet nach Mehr- oder Einstimmigkeitsprinzip über die Bewirtschaftung der Immobilie.
Neben dem ideellen Miteigentum ist das Wohnungseigentum die zweite Rechtsform. Der Wohnungseigentümer hat zwar einerseits einen ideellen Miteigentumsanteil an der Liegenschaft, dies allerdings verbunden mit einem ausschließlichen Nutzungs- und Verfügungsrecht über eine bestimmte Einheit im Haus, die eine Wohnung oder eine „sonstige selbstständige Räumlichkeit“, wie ein Geschäftslokal oder eine Garage, sein kann. Im Unterschied zum ideellen Miteigentum kann der Wohnungseigentümer seine Einheit z. B. verkaufen oder auch – ohne die übrigen Wohnungseigentümer zu fragen – vermieten.
Nicht alles, was als Eigentumswohnung am Markt angeboten wird, ist auch im Grundbuch als Wohnungseigentum ausgewiesen. Es empfiehlt sich daher, in das Grundbuch Einsicht zu nehmen, um Eigentumsverhältnisse und Belastungen rasch überprüfen zu können. Eine Grundbuchsabfrage über alle österreichischen Liegenschaften ist auch in jeder Notariatskanzlei möglich. Die Kosten für die Herstellung eines offiziellen Grundbuchsauszuges durch einen Notar entsprechen den vom Grundbuch verrechneten Gerichtsgebühren.
Geraten schlichte Miteigentümer untereinander in Konflikt, bleibt als letzter Ausweg nur die Einbringung einer Teilungsklage vor Gericht, mit dem Ergebnis der Versteigerung der Liegenschaft oder der Begründung von Wohnungseigentum. Bei im Grundbuch eingetragenem Wohnungseigentum verbietet das Gesetz die Einbringung einer Teilungsklage. Stattdessen stehen dem einzelnen Wohnungseigentümer eine Reihe von sogenannten Minderheitsrechten zu, die darin bestehen, dass in strittigen Fragen das Gericht um Erlassung einer rechtsgestaltenden Entscheidung angerufen werden kann. Auseinandersetzungen zwischen den Wohnungseigentümern führen daher nicht zur Zerschlagung der Miteigentumsgemein-schaft bzw. zum Verlust des Miteigentumsrechtes wie im schlichten Miteigentum.
Grundlage für die Begründung von Wohnungseigentum und den von allen Miteigentümern abzuschließenden Wohnungseigentumsvertrag ist ein sogenanntes Nutzwertgutachten eines Sachverständigen. Mit den Wohn- oder Geschäftseinheiten können auch Keller- oder Dachbodenräume, Terrassen oder Hausgärten als Zubehörobjekte verbunden werden. Außerdem kann am Abstellplatz für ein Kraftfahrzeug Wohnungseigentum begründet werden, wenn dieser – etwa durch Bodenmarkierung – deutlich gekennzeichnet und ausschließlich zum Abstellen eines Kraftfahrzeuges gewidmet ist. Die Begründung von Wohnungseigentum wurde auch bei Substandardwohnungen wieder vom Gesetzgeber erlaubt.
Eine Nutzwertfeststellung und Wohnungseigentumsbegründung ist nicht nur bei geplanten Gebäuden, sondern auch im Altbau oder auszubauenden Einfamilienhaus möglich und zulässig. Während vor Parifizierung und Wohnungseigentumsbegründung ein Althaus nur nach Miteigentumsanteilen verkauft werden kann oder man sich allenfalls mit seinen Miteigentümern über die Vermietung von Wohnungen einigen muss, bringt die Konstruktion „Wohnungseigentum“ eine freie Verfügbarkeit über einzelne Objekte.
Die Wohnungseigentumsbegründung im Altbau bringt jedenfalls auch Vorteile im Bereich des Erbrechtes, da statt prozentueller Anteile bestimmte Objekte vermacht werden können. Es empfiehlt sich jedoch die Wohnungseigentumsbegründung zu Lebzeiten vorzubereiten und nicht nur letztwillig anzuordnen. Außerdem schafft die Wohnungseigentumsbegründung auch ein Sicherheitsnetz, da im Notfall nicht das gesamte Objekt verkauft werden muss, sondern auch nur einzelne Wohnungen veräußert werden können.
Immer wieder kommt es vor, dass zwei Familien ein Baugrundstück je zur ideellen Hälfte kaufen, um es später mit einem Reihenhaus zu bebauen. Auch hier bietet sich die Begründung von Wohnungseigentum an. Wenn die Eigentümer Wert darauf legen, dass keiner den anderen dominieren und überstimmen kann, sollte bei der Erstellung des Nutzwertgutachtens unbedingt darauf geachtet werden, dass Wohnungseigentum im Verhältnis 1:1 begründet werden kann. Außerdem ersparen sich die Vertragsteile den relativ aufwändigen und kostspieligen Abtausch von oft nur minimalen Miteigentumsanteilen, wenn durch das Parifizierungsgutachten keine Änderung des Miteigentumsverhältnisses erforderlich wird. Das Bauvorhaben sollte natürlich auch entsprechend geplant und ausgeführt werden, wobei die Wohneinheiten, Garagen oder Gärten nicht unbedingt die gleiche Größe aufweisen müssen. Im Ergebnis ist aber im Parifizierungsgutachten jeweils die gleich große Mindestanteilssumme zu erzielen. Begleitende notarielle Beratung schon vor Erstellung des Nutzwertgutachtens könnte sich daher als Vorteil erweisen.
Die 2002 eingeführte „Eigentümerpartnerschaft“ kann nicht nur von Ehegatten, sondern von zwei beliebigen Personen begründet werden. Diese können nur gleichteilige Miteigentümer des Wohnobjektes sein und die Wohnung nicht unterschiedlich belasten. Lebenspartnern ist es daher nunmehr möglich, gemeinsam eine Eigentumswohnung zu erwerben. Bei bereits bestehendem Wohnungseigentum kann aber auch der im Grundbuch eingetragene Partner die Hälfte der Eigentumswohnung an seinen Partner übertragen. Be-kanntlich hat der Verfassungsgerichtshof sowohl das Erbschaftssteuergesetz als auch das Schenkungssteuergesetz mit 31.7.2008 als verfassungswidrig aufgehoben. Ob und wie die Gesetze repariert werden, lässt sich noch nicht wirklich abschätzen. Meist unterliegt die Übertragung der Liegenschaftsanteile aber gar nicht der (teuren) Schenkungssteuer, sonder einer anderen Verkehrssteuer, und zwar der mit 3,5 % (bzw. 2 %) gedeckelten Grunderwerbsteuer. Zur Berechnung der Höhe dieser Steuer lohnt sich der Besuch eines Notars. Viele Notariate nehmen diese Berechnung im Rahmen einer kostenlosen Erstauskunft vor.
Obwohl die Miteigentumsanteile der Eigentümerpartnerschaft laut Wohnungseigentumsgesetz nur gemeinsam belastet werden können, wird die grundbücherliche Eintragung eines wechselseitigen Belastungs- und Veräußerungsverbotes für zulässig angesehen, weil dies zu völlig identen Belastungen der Anteile und zu völlig identen Verfügungsbeschränkungen der Partner führt. Dieses Belastungs- und Veräußerungsverbot kann aber nur bei bestimmten nahen Angehörigen (z. B. zwischen Ehegatten, Eltern-Kind) im Grundbuch eingetragen werden. Im Falle einer derartigen Grundbuchseintragung verhindert bzw. erschwert sie aber eine allenfalls in Zukunft drohende Zwangsversteigerung der gemeinsamen Eigentumswohnung und schützt die Partner vor dem Verlust der Wohneinheit.
Autor: Dr. Pius Petzer
