Zu den wichtigsten – und oft konfliktträchtigen – Themen im Mietrecht zählen die Instandhaltungspflichten sowie das Besichtigungsrecht des Vermieters.
Instandhaltungspflichten des Vermieters
Eine zentrale Frage im Mietverhältnis lautet: Wer trägt die Verantwortung für Reparaturen am Mietobjekt? Die diesbezügliche Antwort hängt primär davon ab, ob auf das jeweilige Mietverhältnis das Mietrechtsgesetz (MRG) in vollem Umfang, teilweise oder gar nicht anzuwenden ist. Greift das MRG nicht oder nur teilweise, kommen die Bestimmungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB) zur Anwendung.
Im Vollanwendungsbereich des MRG ist der Vermieter verpflichtet, die allgemeinen Teile des Hauses instand zu halten. Innerhalb des einzelnen Mietobjektes muss der Vermieter jedoch nur dann tätig werden, wenn Schäden einen ernsten Nachteil für das Gebäude darstellen oder eine erhebliche Gesundheitsgefährdung droht. Ebenso sind Schäden zu beheben, die die Wohnung unbrauchbar machen würden, sodass die eigentliche Hauptleistung des Vermieters aus dem Mietverhältnis nicht mehr erbracht werden würde. Diese eingeschränkte Instandhaltungspflicht wird damit begründet, dass das MRG strenge Vorgaben zur Mietzinsobergrenze enthält. Außerdem steht dem Mieter ein Ersatzanspruch für Investitionen zu, die dem Vermieter auch nach Ende des Mietverhältnisses zugutekommen. Dieser Investitionsersatzanspruch ist jedoch an die nachfolgenden Voraussetzungen geknüpft, welche kumulativ vorliegen müssen:
• Es muss sich um eine Aufwendung zur wesentlichen Verbesserung des Mietgegenstandes handeln.
• Die Aufwendung wurde nicht mehr als 20 Jahre vor der Beendigung des Mietverhältnisses getätigt.
• Die Verbesserung muss über die Mietdauer wirksam und objektiv von Nutzen sein
Im Teilanwendungsbereich des MRG oder im ausschließlichen Anwendungsbereich des ABGB ist die Rechtslage für Mieter günstiger, da den Vermieter eine umfassendere Erhaltungspflicht trifft, auch wenn diese vertraglich ausgestaltet und auch eingeschränkt werden kann. Ein vollständiger Ausschluss der Erhaltungspflichten ist allerdings unzulässig.
Auf den Investitionskostenersatz kann der Mieter unter gewissen Voraussetzungen bereits beim Unterfertigen des Mietvertrags verzichten. Für den Fall, dass auf diesen Anspruch nicht verzichtet wurde, sind diese Aufwände bzw. Investitionen binnen sechs Monaten nach Zurückstellung des Mietgegenstandes gegenüber dem Vermieter geltend zu machen.
Wurden Heizthermen, Warmwasserboiler oder ähnliche Geräte mitvermietet (also nicht vom Mieter selbst angeschafft), ist der Vermieter unabhängig vom Anwendungsbereich (MRG oder ABGB) für deren Reparatur oder Austausch zuständig.
Die Instandhaltungspflicht ist ein komplexes Rechtsgebiet mit vielen Ausnahmen und Graubereichen. Daher ist im Streitfall stets eine Prüfung der konkreten Umstände notwendig.
Besichtigungsrecht des Vermieters
Ein Vermieter darf die Wohnung grundsätzlich nicht ohne Weiteres betreten. Zutritt ist nur mit triftigem Grund und – sofern keine akute Gefahr besteht – nach vorheriger Ankündigung (etwa zwei Wochen im Voraus) erlaubt.
Typische Gründe sind:
• Besichtigung bei Neuvermietung
• Abwehr drohender Schäden oder Gesundheitsrisiken
• Durchführung notwendiger Instandhaltungs- oder Sanierungsarbeiten
• Kontrolle des Erhaltungszustandes oder des mitvermieteten Inventars (nur in größeren Zeitabständen und zu zumutbaren Zeiten)
Liegt eine akute Gefahr vor, etwa Wassereintritt in eine andere Wohnung oder Rauchentwicklung, darf der Vermieter auch ohne Zustimmung sofort einschreiten. Solche Situationen sind jedoch seltene Ausnahmefälle und nur gerechtfertigt, sofern ein sofortiges Handeln erfordert wird (Gefahr im Verzug). Die genannten Regelungen zum Betretungsrecht gelten unabhängig davon, ob das Mietverhältnis dem MRG voll, teilweise oder gar nicht unterliegt.
Text: Esther Pechtl-Schatz, www.anwaelte.cc
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